בשנים האחרונות יש עליה משמעותית בנציגי בניינים משותפים לעבור תהליך של התחדשות עירונית מסוג פינוי בינוי או תמ"א 38. הפרויקטים הללו מבטיחים השבחה משמעותית של הבניין והדירות שקיימות בו וגם מעלה את הערך שלהן בגמר הפרויקט. חשוב מאוד להתנהל נכון מתחילת התהליך ועד סופו ולהימנע מחתימה על מסמכים שלא מבינים בהם ועלולים להוות בעיה. מסמך כזה הוא מסמך נון-שופ.
וועדי בתים משותפים או דיירים בעלי עניין, דוחפים בעשור האחרון יותר מאי פעם בעבר, את הנושא של פרויקטים מסוג התחדשות עירונית. המדינה והרשויות המקומיות תומכות במהלכים מסוג זה, הדיירים מבינים שזה משתלם להם גם מבחינת איכות המגורים וגם בהשבחת שווי הנכס שלהם והיזמים כמובן גם כן יכולים להרוויח מכך.
למרות שהכול ניראה ורוד כדאי אולי לצנן מעט את המצב. נכון שכולם יכולים להרוויח מפרויקט של התחדשות עירונית, אך אלו נחשבים פרויקטים מורכבים שלא פשוט להוציא לפועל ולעתים נדרשים להם אישורים בירוקרטיים שיכולים לעכב משמעותית את הפרויקט או להוביל לשינוי בתכניות המקוריות של היזם.
לא תמיד הדיירים מבינים בכך ולכן הם לעתים ממהרים לחתום עם יזם כלשהו על מסמכים שלא יובילו להתקדמות הפרויקט בפועל אך יכבלו את הדיירים אל אותו היזם למשך זמן רב, זמן שיעלה להם ביוקר במקרים מסוימים. דוגמא להסכם שכזה הוא הסכם נון שופ (NON SHOP) שיזמים רבים מציעים לנציגי בניינים או וועדי בתים.
מהם הסכם NON SHOP ומדוע הוא לא מומלץ לדיירים?
הסכם נון-שופ הוא הסכם התחייבות של הדיירים כלפי יזם. ההסכם מונע מהם לנהל משא ומתן עם יזמים אחרים או להתחיל את הפרויקט המתוכנן שלהם עם יזם אחר מזה שחתמו אתו על המסמך הזה. משמעות המסמך היא כביכול כדי להעניק ליזם שפונה לדיירים זמן מספיק כדי לערוך בדיקות היתכנות של הפרויקט, הן עבור היזם והן עבור הדיירים, אבל הוא גם כובל אותם לסוג של בלעדיות עבור אותו היזם למשך שנים ארוכות.
איך ניתן להגן על דיירים בהסכם נון-שופ?
חשוב להבין שהסכם זה הוא בעל הגיון ומשמעות. היזם צריך להשקיע זמן וכסף כדי להעריך את הפרויקט ולבדוק את האפשרות שהוא ייצא לפועל ויהיה משתלם עבורו. מצד שני הוא גם יכול להימשך זמן רב או לתת ליזם זמן רב של עיכוב בהנעת הפרויקט עבור הדיירים ויוצר להם תלות כלפיו.
אפשר להגן על דיירים באמצעות שכירת שירותי עורך דין התחדשות עירונית לפני שחותמים על הסכם שכזה או כל הסכם אחר לצורך העניין. לאחר מכן כבר הרבה יותר קשה להשתחרר מהסכמים כאלו.
עורך דין פינוי בינוי או תמ"א 38 שיש לו ניסיון מול הסכמים של יזמים יכול לפעול בכמה דרכים כדי להגן על הלקוחות שלו (הדיירים):
- עמידה בתנאי החוק – יזם רציני יחתום על כך שהוא מתחייב לעמוד בחוקים שנקבעו לעניין הסכם "נון-שופ". יש לכך משמעות במקרה של רצון להשתחרר מההסכם עם היזם.
- זמן קצוב – נקודת מפתח חשובה ביותר היא כמה זמן הדיירים מקציבים ליזם כדי לערוך את הבדיקות שלו לפני שמתחילים (או שלא) בפרויקט.
- נקודות יציאה – לא רק מועד סיום של זמן קצוב יש ליזם אלא גם נקודות יציאה נוספות של הדיירים, אם היזם לא יבצע פעולות מסוימות הקשורות לעניין, על פי לוח זמנים שנקבע מולו.
ייצוג דיירים בפינוי בינוי או תמ"א 38 דורש ידע וניסיון של העורך דין וגם התנהלות חכמה של הדיירים והימנעות מטעויות מיותרות בתחילת התהליך, במהלכו ואף לאחר סיומו.
המאמר נכתב בשיתוף עם עו"ד יאיר רוזנר – עורך דין מקרקעין, אשר מעניק ליווי, ייצוג וייעוץ משפטי בפרוייקטים של התחדשות עירונית (עסקאות פינוי בינוי, תמ"א 38, שימור וכדומה).